Les investisseurs recherchent continuellement de nouvelles opportunités pour diversifier leur patrimoine. Ainsi, le club deal immobilier s’impose progressivement comme une solution innovante combinant accès à des actifs premium et rendements attrayants.
Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ? Définition et fonctionnement
Un club deal immobilier est un groupement restreint d’investisseurs, généralement entre 10 et 50 participants, qui se regroupent pour financer collectivement un projet immobilier inaccessible individuellement. Les investisseurs créent ensemble une structure juridique dédiée — SCI, SAS ou SARL — afin d’acquérir un actif unique : immeuble de bureaux, hôtel, résidence gérée, ou opération de rénovation.
Le fonctionnement suit un processus en cinq étapes. D’abord, un asset manager identifie une opportunité attractive. Ensuite, les investisseurs créent une entité juridique dédiée. L’acquisition se réalise grâce aux apports mutualisés, complétés par un emprunt bancaire représentant 40 à 50% du prix. La gestion opérationnelle est déléguée à des professionnels spécialisés. Enfin, après 3 à 7 ans, l’actif est revendu ou génère des revenus distribués.
Les avantages du club deal : pourquoi les investisseurs adhèrent
Accès à des actifs institutionnels
Le ticket d’entrée, variant entre 20 000 € et 2 millions d’euros, permet de participer à des immeubles premium de Paris, Lyon ou Bordeaux — actifs normalement réservés aux fonds institutionnels. La mutualisation crée une puissance collective : un groupe de 10 participants apportant 500 000 € chacun peut acquérir un immeuble de 5 millions d’euros.
Rendements élevés et transparence totale
Les rendements potentiels atteignent 7 à 10% annuels, surpassant les SCPI (4-6%). Cette surperformance s’explique par la concentration sur un actif à fort potentiel, l’effet de levier bancaire, et l’expertise du gestionnaire créant de la valeur.
Le club deal offre une transparence totale : identification précise de l’actif, business plan détaillé, loyers et locataires connus. Les investisseurs reçoivent des reportings réguliers avec indicateurs clés.
Optimisation fiscale : le levier 150-0 B ter
Le dispositif 150-0 B ter permet de reporter l’imposition des plus-values, sous condition de réinvestir 60% du produit dans le club deal. Un entrepreneur réalisant une plus-value de 500 000 € peut conserver 100% du capital pour investir, plutôt que payer 30% d’impôt immédiatement.
Club deal vs SCPI vs crowdfunding
| Critère | Club Deal | SCPI | Crowdfunding |
|---|---|---|---|
| Rendement cible | 7-10% | 4-6% | 8-12% |
| Ticket d’entrée | 20 000 € – 2 M€ | 500 € – 5 000 € | 100 € – 10 000 € |
| Liquidité | Quasi-nulle | Marché secondaire | Nulle |
Le club deal s’avère particulièrement intéressant pour investisseurs avertis recherchant rendement et contrôle ; la SCPI offre simplicité et diversification ; le crowdfunding attire les petits budgets mais affiche des risques élevés.
Les risques du club deal :
Concentration extrême du risque
Le club deal mise sur un seul actif : si le marché s’effondre, si le locataire ferme, ou si des malfaçons apparaissent, tout le capital est menacé. Contrairement aux SCPI diversifiées, cette concentration expose à un risque systémique majeur.
Illiquidité prolongée
Les fonds sont bloqués 3 à 7 ans minimum. Contrairement aux SCPI avec marché secondaire, les parts de club deals ne se revendent pratiquement pas. En cas de besoin urgent de trésorerie, impossible d’accéder à ces fonds.
Ticket élevé et pertes potentielles
Avec des minimums de 50 000 € à 100 000 €, une défaillance engendre des pertes lourdes. Un investisseur avec 300 000 € de patrimoine ne devrait jamais allouer 100 000 € à un seul club deal.
Règle d’or : limiter à 10-15% du patrimoine total, diversifier sur 3-4 opérations.
Dépendance au gestionnaire
Le succès dépend entièrement du gestionnaire. Un asset manager inexpérimenté peut surévaluer l’acquisition, sous-estimer les travaux, ou rater la sortie.
Diligence essentielle : vérifier le track record (opérations closes, TIR moyen réalisé), confirmer le co-investissement du gestionnaire, analyser le business plan.
Marché immobilier : un contexte favorable ?
Le marché immobilier français affiche des signes encourageants. Les transactions progressent de +8% en volume, particulièrement dans les grandes métropoles. L’investissement résidentiel atteint 4,3 milliards d’euros, soit +29% versus 2024.
Cet environnement crée des opportunités pour clubs deals, particulièrement sur : bureaux/commerces en repositionnement nécessitant rénovation énergétique, résidences gérées (seniors, étudiants, coliving) avec demande structurelle forte, hôtellerie économique en rebond post-Covid, et logistique urbaine stimulée par le e-commerce.
Cependant, la prudence reste nécessaire : taux de crédit élevés (3,5-4%), exigences énergétiques strictes, contexte fragile. Trois projets sur quatre en 2025 ont connu délais ou surcoûts.
Comment investir en club deal : checklist essentielle
Avant de signer, posez-vous ces 10 questions clés :
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Le gestionnaire est-il agréé AMF ou a-t-il un track record vérifié (>5 ans, >10 opérations) ?
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Le gestionnaire co-investit-il ses fonds propres ?
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Le business plan est-il réaliste avec hypothèses conservatrices ?
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L’actif est-il en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) ?
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Le pacte prévoit-il des sorties anticipées ?
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Pouvez-vous bloquer les fonds 5-7 ans ?
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L’investissement représente-t-il moins de 10-15% du patrimoine ?
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Les frais sont-ils transparents ?
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Quel est le ratio de levier bancaire (LTV) ?
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Le dispositif 150-0 B ter s’applique-t-il ?
Conclusion : une solution puissante mais exigeante
Le club deal immobilier représente une innovation majeure : accès institutionnel, rendements 7-10%, transparence totale, optimisation fiscale.
Toutefois, cette puissance s’accompagne de risques substantiels : concentration extrême, illiquidité totale, dépendance au gestionnaire, ticket élevé. Ce n’est ni une SCPI (diversifiée, liquide), ni un crowdfunding (court terme, faible montant). C’est un véhicule sophistiqué exigeant expertise et diligence.
En 2026, trois profils sont particulièrement adaptés : entrepreneurs en transmission (optimisation 150-0 B ter), investisseurs patrimoniaux expérimentés (diversification immobilière avancée), et family offices (accès deals off-market).
Pour les autres : privilégiez d’abord les SCPI, puis envisagez club deals comme complément stratégique. Ne mettez jamais en club deal de l’argent dont vous pourriez avoir besoin à moyen terme.
Les investissements en club deal comportent des risques majeurs (illiquidité, concentration, pertes capital). Nous consulter avant d’investir.
