Un budget adopté sous tension
Après plusieurs mois de débats parlementaires intenses, le projet de loi de finances pour 2026 a été définitivement adopté fin janvier via le recours répété à l’article 49.3. Les motions de censure ont été rejetées et le Sénat a examiné le texte, ouvrant la voie à une validation définitive début février 2026. Cette loi introduit des modifications structurelles impactant directement la gestion de patrimoine, du statut du bailleur privé à la réforme du PER pour les seniors.
Le statut du bailleur privé : une révolution pour l’investissement locatif
La mesure phare de cette loi est la création du statut du bailleur privé, offrant un amortissement fiscal inédit pour la location nue à usage de résidence principale. Le mécanisme repose sur un amortissement annuel calculé sur 80% de la valeur du logement, avec taux dégressif selon le niveau de loyer : 3,5% pour le loyer intermédiaire (plafond de 8 000 € ), 4,5% pour le loyer social (plafond de 10 000 € ), 5,5% pour le loyer très social (plafond de 12 000 €).
L’innovation majeure réside dans la possibilité d’imputer le déficit foncier généré directement sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Jusqu’à présent, cette imputation était limitée aux travaux uniquement. Cet avantage constitue un levier d’optimisation considérable pour les investisseurs aux revenus élevés. Pour bénéficier de ce statut, un engagement de location de 9 ans minimum est requis.
Ce dispositif se positionne comme alternative attractive aux dispositifs Pinel et Denormandie en extinction progressive. Contrairement au LMNP qui relève du régime BIC, le statut du bailleur privé s’inscrit dans le régime foncier classique, offrant une simplicité de gestion administrative tout en permettant une optimisation fiscale substantielle.
Le PER après 70 ans : fin de l’avantage fiscal
La loi de finances 2026 supprime la déduction fiscale des versements PER effectués après 70 ans. Environ 15% des détenteurs de PER concentrent 60% des encours totaux avec des stratégies de versements massifs après 70 ans visant exclusivement la transmission hors droits de succession. Le gouvernement recentre ainsi le dispositif sur son objectif initial de financement de la retraite.
Le contrat PER reste conservable après 70 ans, mais l’avantage principal à l’entrée s’arrête définitivement à cet âge. Les clients proches de 70 ans doivent maximiser leurs versements avant leur anniversaire pour profiter pleinement de la déduction fiscale. En contrepartie, le report des plafonds non utilisés est étendu de 3 à 5 ans, permettant une meilleure récupération des droits inutilisés.
Par ailleurs, la LFSS 2026 majore les prélèvements sociaux sur les PER, passant de 17,2% à 18,6%, soit une flat tax globale de 31,4% au lieu de 30%.
Hausse des prélèvements sociaux : impact majeur sur les revenus du capital
La contribution sociale généralisée (CSG) passe de 9,2% à 10,6% sur une large part des revenus du capital, entraînant une hausse des prélèvements sociaux de 17,2% à 18,6%. Cette majoration de 1,4 point s’applique aux dividendes, intérêts, plus-values mobilières, revenus LMNP, certains revenus BIC/BNC/BA, et sorties PER soumises au PFU.
Inversement, certains revenus conservent le taux à 9,2% de CSG (prélèvements à 17,2%) : revenus fonciers, plus-values immobilières, assurance-vie, et intérêts d’épargne des PEL ouverts avant 31/12/2017. Cette distinction crée une hiérarchie fiscale où l’assurance-vie et l’immobilier locatif nu bénéficient d’un avantage relatif. Pour les revenus du patrimoine (plus-values 2025, revenus LMNP), cette hausse s’applique dès l’imposition 2025, incluant les revenus perçus avant le vote de la loi.
LMNP : réintégration des amortissements
La réforme issue de la loi de finances 2025 poursuit ses effets en 2026 : les amortissements doivent désormais être réintégrés au calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien. Auparavant, l’avantage fiscal était double : déduction durant la location et non-imposition à la sortie. Désormais, la plus-value imposable augmente mécaniquement.
Exemple chiffré : Un investisseur acquiert pour 250 000 € et pratique 80 000 € d’amortissements. À la revente pour 320 000 €, la plus-value passe de 70 000 € (ancien calcul) à 150 000 € (nouveau calcul). Cette majoration est soumise au régime des plus-values immobilières (37,6% au total après prélèvements sociaux). Cette réforme impose une réévaluation complète des stratégies LMNP, en particulier pour les investisseurs envisageant une revente à court ou moyen terme.
Taxe sur les holdings patrimoniales et contributions supplémentaires
La loi instaure une taxe annuelle de 20% sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des holdings patrimoniales. Critères : valeur vénale ≥5 millions d’euros, détention ≥50% par personne physique, revenus passifs ≥50% des produits totaux. Cette mesure, recentrée sur les biens « somptuaires » lors des débats, vise à limiter l’optimisation fiscale plutôt que de constituer une taxe de masse.
Parallèlement, la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est reconduite. Elle garantit une imposition minimale de 20% du revenu fiscal de référence au-delà de 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple). Une surtaxe sur l’impôt sur les sociétés (majoration de 20,6% de l’IS) frappe les sociétés avec chiffre d’affaires ≥1,5 milliard d’euros, reconduisant un enjeu budgétaire de 4 milliards d’euros.
Transmission d’entreprise : l’abattement départ retraite prolongé
L’abattement fixe de 500 000 € (porté à 600 000 € sous certaines conditions) sur les plus-values de cession par les dirigeants partant à la retraite est prolongé jusqu’au 31 décembre 2031. Conditions cumulatives : départ à la retraite dans les deux ans avant ou après la cession, détention ≥25% des droits de vote ou du capital, PME exerçant une activité commerciale, cessation de toute fonction.
En combinant cet abattement avec les abattements pour durée de détention (65% après 8 ans pour titres PME), la plus-value imposable peut être très significativement réduite. Cette prolongation sécurise les projets de transmission et représente une opportunité majeure pour les dirigeants de PME approchant la retraite.
Autres mesures d’intérêt patrimonial
Assurance-vie : Échappe à toute réforme fiscale pour 2026. L’extension de l’IFI aux fonds en euros a été abandonnée. Les prélèvements sociaux conservent le taux de 17,2%, offrant un avantage comparatif par rapport aux placements financiers soumis à 18,6%.
Crédit d’impôt services à domicile : Maintenu à 50%, plafonné à 12 000 € par foyer fiscal.
Loc’Avantages : Rétabli, offrant réduction d’impôt jusqu’à 65% des revenus locatifs avec plafond 10 000 €/an.
Conclusion : trois axes prioritaires
La loi de finances 2026 nécessite une révision complète des stratégies patrimoniales selon trois axes :
1. Optimisation de l’investissement locatif via le statut du bailleur privé et Loc’Avantages, tout en réévaluant les stratégies LMNP face à la réforme des plus-values.
2. Retraite et transmission : urgence d’agir avant 70 ans pour le PER, et sécurisation de la transmission d’entreprise via l’abattement prolongé jusqu’en 2031.
3. Diversification face à la hausse des prélèvements sociaux : privilégier assurance-vie et immobilier nu (17,2%) aux dépens des placements soumis à 18,6%. La contribution différentielle impose intégrer un plancher de 20% dans toute optimisation fiscale pour hauts revenus.
